有机更新的市场化运作的建议
领衔代表：刘刚蓉
海曙老城区作为宁波历史文化名城的核心区，曾经一直承担着宁波城市的政治、经济、商贸、文化中心等职能。但是，随着社会的整体发展，宁波城市规划架构的变化，原有的城市规划、城市功能、城市设施与目前城市发展的不适应性已日益显现：近年来，随着东部新城、南部新城等新区的快速崛起，海曙老城的政治、商务、金融服务等功能快速转移，城市功能趋于弱化，部分楼宇出现衰落甚至空置现象；海曙作为较早开发的区域，目前存在着很多80-90年代建造的老旧小区，这些小区存在着建筑品质不高、空间老化、停车困难、配套设施缺少、人口趋于老龄化的现象；随着城市居民私家车保有量的不断增长，老城区原有的城市道路系统、停车系统难以适应日益增长的机动车通行需求，城市道路拥堵、停车困难现象不断升级；老城区中很多公共建筑的配套停车数量严重不足，建筑周边无序占道停车，严重影响了城市环境及通行安全；随着城市结构变化，部分体现一定地域特色或历史意义的建筑物失去了其原本的功能主体；城市中养老设施、社会福利设施配备不足……。以上种种问题使海
曙老城区逐渐陷入困境。
要破解这些城市问题，推进海曙老城发展，实现城市全面复兴，使城市不断适应社会进步、人民生活需要，“实现城市的有机更新”已成为了海曙城市发展的重要主题。这些年来，海曙区在改善城市形象、提升城市面貌中做出了很多努力，开展了一系列整治和改造建设，如：中心城市背街小巷综合整治工程、“三改一拆”行动计划、以危旧住宅区为重点的城市棚户区改造、中山路综合整治工程、“美丽宁波”品质提升专项行动等等，这些努力让海曙的城市形象有了一定的提升。
不断提升城市形象确实是实现城市有机更新的一个重要组成，但是，要正真提升城市品质、不断改善城市居住、交通、生活环境，增强城市活力和凝聚力，使城市功能得以延续，使城市不断发展和繁荣，必须要系统、全面地实现城市有机更新，要对让城市中那些不适应社会发展、不适应人民生活需要的存量资源进行重建、整治和功能提升，对城市进行再开发、再利用，对那些影响城市持续发展的区域、城市建筑物、城市环境、道路系统及基础设施进行合理的拆除、改造、拆建。要真正落实、推进城市有机更新，势必会面对以下问题：怎么拆？怎么改？怎样实现再开发再利用？怎么建？资金从哪儿来？有谁来实施？如何实施？……不落实好这些问题，或者完全由政府来实施城市有机改造、更新，那么对政府财政的压力无疑是非常巨大的，城市有机更新的
节奏势必将会严重滞缓。
要解决这些问题，着力推进城市的有机更新，需要政府、社会、群众共同参与，特别要把政府推进和市场运作结合起来，充分发挥企业在城市有机更新中的积极作用。政府推进方面：除了要建立相关的政策并积极引导外，必须要从城市规划、城市设计着手，找准城市发展新形势、新要求、新坐标，妥善处理好城市规划的过去、现在和未来的关系，在可持续发展的基础上，探求城市的更新发展方向。不同历史阶段的城市规划中对城市区域的开发强度、城市空间尺度、城市功能设置都会有一定历史阶段的局限性。海曙区作为老城区，相对于新建的区域，建筑容积率、建筑高度普遍较低，建筑密度相对较大，如果在城市更新改造中，继续维持原有的建筑容积率，就很难推动市场化运作，那么这些区域的城市更新、改造的可操作性、可实施性以及推进节奏将会受到很大影响。城市规划控制指标不应是一成不变的，规划应以人为本，以满足人的生活需求为目标，以可有效实施为导向。在城市有机更新规划中应高瞻远瞩，在满足城市功能及未来发展的基础上，建议合理、适度调整区域的容积率，营造出有利于市场化运作的开发建设空间，确保政府效益、公众利益和企业经济效益平衡发展，促进城市有机更新的市场化运作，让社会资本投入到其中。在平衡好三者关系的基础上，在
规划的引导下，通过对区域的“拆、改、建”有机结合，让城市有机更新落到实处。当然，容积率的适度调整须进行科学的、合理的评价、审批，应从区域环境、交通、人口、城市空间尺度等多方面进行评价、审批，在提升城市整体功能的同时，不影响区域群众的生活品质。
为有效突破当前城市有机更新中的瓶颈，补齐城市短板，建议通过政府的积极引导、规划的科学、弹性控制，鼓励社会企业积极参与城市有机更新、改造，让城市功能不断得到优化，让城市品质不断得到提升，让城市魅力不断得到增强，让人民群众充分感受到在城市生活中的幸福感和安全感，让海曙城区充满生机和活力，实现可持续发展。
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