关于X市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用调查与研究
农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，对于增加农民收入、壮大集体经济、优化农村产业结构，促进美丽乡村建设和推动乡村振兴具有重要意义。
一、盘活利用总体情况
X市地处X省东南部，居X、X、X、X交接部，土地类型多为山地，约占92.5％。由于城镇化快速推进，据统计，全市城镇化率52.27％，乡村常住人口约为118.6万人，大量农业人口向非农业人口转移，“空心村”“空心户”不断增加，大量农村宅基地和住宅处于闲置或半闲置状态，成为农村地区的沉睡资源。近年来，中省相继下发了《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）《深化农村宅基地制度改革试点方案》《转发农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（X〔2019〕X号）等一系列盘活利用“两闲”资源政策文件，X市虽然未承担农村宅基地改革试点任务，但没有消极等待，而是按照“严守底线、积极稳妥、试点先行”的工作思路，以“服务乡村发展、因地制宜盘活、尊重农民意愿”为工作原则，通过摸清底数、健全机制、试点先行的主要举措，为开展盘活“两闲”资源的工作打牢基础，提供制度保障，探索有效途径。
（一）据“实”摸清农村宅基地底数。按照“不漏一户、不漏一宅”原则，对全市农村宅基地审批管理情况进行了全面的调查摸底。据统计截至目前，我市宅基地共718240宗、216610.05亩。其中，一户一宅682610宗，一户多宅31125宗，两户及两户以上共用一处宅基地3471宗，非本集体成员占有的宅基地4501宗，闲置宅基地（闲置住宅）共97863宗、24851.44亩主要分布在地理位置偏远和交通条件不便的山区，多为近几年X移民搬迁旧宅腾退的房屋，以及80年代以后修建保持较好的土坯和土木结构。
（二）依“法”健全农村宅基地管理机制。根据中省有关法律法规、政策规定，出台了《X市农村宅基地管理办法（试行）》，印发《关于加强农村宅基地管理工作的通知》《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作的通知》《关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》等系列文件，严格落实村民“一户一宅、拆旧建新”的规定。2022年以来累计受理农村宅基地建房申请3718宗，已审批1937宗，面积371.04亩、涉及6173人，为盘活“两闲”资源提供了制度保障。
（三）创“新”突出先行先试。X市X县2020年被推荐为全省农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点县，试点期3年。该县按照“坚持农村宅基地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的底线原则，结合自身区位条件、资源优势、环境容量、产业基础和历史文化传承等实际情况，因地制宜，因村施策，积极探索农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用新模式。截至2022年底，通过乡村旅游、休闲农业等新产业方式盘活利用闲置宅基地和农房93宗，面积148.44亩，实现增收137.2万元；通过农产品加工、仓储等三产融合项目方式盘活40宗，10.76亩，增加收入108.1万元；通过其他方式盘活47宗，10.24亩，增收24.61万元。
二、盘活利用典型模式
近年来，全市积极开展农村闲置宅基地和闲置农房的盘活利用工作，共盘活利用农房12150宗、3178亩，主要以村集体经济组织或成员采取自营、出租入股、合作等方式用于发展乡村旅游、餐饮民宿、生态康养等项目。
（一）入股分红型。入股分红是指农户将闲置农房资源以作价入股的方式，参与利润分配。X县X镇X村位于芍药谷景区附近，脱贫攻坚期间，大量农户搬迁到了新型社区，许多闲置农房成为“危房”和“闲置房”，不仅浪费了资源，还成为景区最不和谐的“景色”。该村集体经济组织遵循有偿退出的原则，对32户搬迁腾退的旧宅进行统一收回集体名下，鼓励农户将旧宅按照2万元的标准入股到村集体经济组织，参与收成分红。村集体利用项目资金对腾退旧宅进行装修，改建成一栋栋各具特色的乡村民宿，再利用景区的“人流”加快民宿经济发展，目前已初具成效。通过入股分红的方式，农户年均增收6000元。该村不仅让闲置的资源“活”了起来，也让集体经济“强”了起来，还让农民的钱包“鼓”了起来。
（二）委托出租型。委托出租是指农户与村集体经济组织签订委托协议，由村集体经济组织将农户闲置的农房统一对外出租，年终收取租金的方式。X县X镇太行村位于县城以西12公里处，四面被大山环抱，交通不便。多年来，该村农户大量进城落户就业，造成了许多农房处于闲置的状态。太行村采取农户委托村集体经济组织统一对外出租的方式，将14户闲置的农房租赁给运营商经营，并由村集体经济组织与运营商签订利益分配方案，前三年运营商每年给村集体交5万元的租赁费，三年之后每年将利润按照一比三比六的比例分成三份，一成作为发展基金，三成上交村集体，六成归企业所有。目前，出租农户每年可获得3500元左右的租金。该村通过农户委托出租的方式，将原来的“空心村”打造成了太行民俗旅游村，实现了农户和村集体双赢的局面。
（三）创新发展型。创新发展是指利用区位条件、资源禀赋和环境容量等条件，因地制宜发展康养旅游等新型产业项目。X县X镇X村位于偏远的山村，该村生态环境很美，但自然条件很差。大多数农户因交通条件不便，选择了移民搬迁和进城落户，导致许多宅基地和住宅被闲置浪费。该村为将这些闲置的宅基地“变废为宝”，实现村民增收的新路子，充分利用“天然氧吧”生态环境优势，以“大河之尚”森林康养民宿项目为主导，将X村六组19宗4560平方米闲置宅基地盘活利用。通过该项目的实施，原本“空心”的X村成为集农业、旅游、研学、文化、商娱、康养等功能为一体的新型现代田园民宿旅游综合体。该村充分利用区位优势和资源禀赋等条件，因地制宜创新盘活利用模式，带动当地群众就业40余人，实现户均年增收11000元。
（四）村企合作型。村企合作是指村集体经济组织及成员和企业通过协商合作、利益分配的方
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