区闲置宅基地盘活利用试点示范调研报告
农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。近年来，随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题突出。积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，对于增加农民收入、优化农村产业结构，促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义。
2018年中共中央国务院印发《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》首次提出，适度放活农村宅基地和农户房屋使用权，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财权；其目的在于激活农村土地要素。近年来，*区积极出台政策和措施，鼓励村集体经济组织牵头统一开展闲置宅基地盘活利用工作，放活闲置宅基地和住宅使用权，增加农民财产性收入，正是对宅基地“三权分置”的有益探索。
一、工作开展情况及成效
（一）区位优势
*区在关中平原腹地，南依秦岭，从西和南两个方向环拥*市区，山、川、塬皆俱，位置优越、交通便利，自然环境优美，历史资源丰富，曾是周秦汉唐等十三个王朝的京畿之地，有周代的丰镐遗址、秦代的阿房宫等十大遗址，有翠华山、五台山、*山、清华山等八座名山，有兴教寺、华严寺、香积寺等四十二座寺院，佛教十大宗派的法相宗、净土宗、华严宗、律宗的发祥地均在*。
*区立足于*建设国家中心城市区位优势和都市休闲农业发展优势，通过科学规划，紧密结合区位优势、自然条件、文化资源、产业基础、市场需求和群众意愿等因素，分类开展盘活闲置宅基地和住宅利用工作。针对自然资源、历史文化资源丰富的村庄，通过盘活闲置宅基地和住宅发展休闲农业、乡村旅游、乡居康养等新产业新业态；对于位置相对偏远、资源比较匮乏的村庄则重点发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目，收到良好的成效。
（二）盘活利用现状
*区总面积1583平方公里，实际管辖16个街道232个行政村84个社区。现常住人口111.1万人，户籍人口89.92万人，其中城镇人口52.31万人，乡村人口37.61万人。全区农村宅基地和住宅约128657宗，闲置宅基地和闲置住宅约2219宗，约占1.7％；其中闲置宅基地216宗，约占总宅基地宗数的0.16％；闲置住宅2003宗，约占总宅基地宗数的1.5％。闲置宅基地和闲置住宅盘活利用636宗，盘活利用率占28.7％。
目前，*区农村闲置宅基地和闲置住宅形成的主要原因有农户外出务工、建新房未拆旧、祖遗户继承老房、农民进城定居、农户一户多宅、其它原因等六种类型，其中外出务工占62％，建新房未拆旧占19％，祖遗户继承老房占12％，农民进城定居占5％，其他占2％。目前，农村宅基地和用房盘活利用主要方式为：农村集体经济组织成员采取自营或出租，约占97.7％；农村集体经济组织采取入股、合作等方式盘活利用农村闲置宅基地和住宅，约占2.3％，可以看出，当前我区闲置住宅盘活利用主体主要是农户，盘活利用方式主要是出租，集体经济组织统一组织主导盘活的数量较小，集体与成员利益捆绑分配机制不成熟，发展动力不足。
（三）盘活利用取得成果
近年来，*区积极营造良好的营商环境，在全区完成农村产权制度改革的基础上，进一步清产核资、摸清农底，建立台账，村集体经济组织对辖区农户闲置宅基地和用房，在全区农村产权产易平台和区乡村振兴公司交易平台，统一包装对外发布招商合作信息，积极引入引进社会工商资本参与盘活农村闲置宅基地投资。目前，全区整合农村闲置宅基地和用房资源，因地制宜采取创意征集、装修改造、包装项目、联营合作等盘活方式，已打造出农家乐专业村8个，分别是*村、*村、*村、*村、*村、*村、*村、*村；精品民宿村5个，分别是*村、*村、*村、*村、*村；温泉康养村3个，分别是*村、*村、*村；艺术村庄5个，分别是*村、*村、*村、*村、*村；非遗文化村2个，分别是*村、*村；古村落保护利用村2个，分别是*村、*寨。
（四）主要做法
1.打造样板，试点示范引领。2020年，*区被列为*市农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点示范区，*街道*村、*街道*村、*街道*村、*街道*村、*街道*村5个行政村，被列为全市农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点示范村，通过试点示范，打造出了一大批盘活利用样板，不断摸索农村闲置宅基地利用的新路径。
*村：依托中国唐村农业农村公园项目，与天朗有限责任公司合作，对古村落及闲置房屋进行改造提升并打造堡寨艺术村落。通过发掘区域人文、历史、民宿、非遗等文化资源，打造堡寨人文区、城隍祈福文化区、化龙沟艺术度假区等主题板块，形成集休闲度假、艺术交流、非遗体验、农耕研学、田园度假等于一体的中华文化传承体验地。共流转盘活*寨闲置宅基地及房屋共计占地面积204亩，每亩年收益1700元，村集体经济年收益34.68万元，不仅增加了农民收入，还提升了村庄基础设施，保护了古村落文化，创造就业岗位400多个。
*村：积极抓住创建全市农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点村的契机，不断探索、引进盘活利用新方式，通过加大招商引资力度和优惠政策，将村内20余间闲置的农户住宅通过“村股份经济合作社＋公司＋农户”的运营方式打包出租，打造出网红民宿“云裳花栖”，仅房屋租金一项，便为村集体经济带来每年近十万元收入。在“云裳花栖”民宿的示范带动下，*村村民对发展餐饮民宿或居家养老这项乡村新业态积极性较高，陆续建成九栖东篱、终南明舍、良栖山院、*一号、南山新居等一批特色民宿、康养水疗和休闲茶室，拓宽了群众致富渠道。同时，“云裳花栖”民宿又在引镇街办龙渠村、鸣犊街办酒铺村复制打造出“陌上花栖”、“酒铺驿站”等连锁民宿。
*村：对村内18余间闲置的农户住宅统一租用，与*市非物质文化遗产协会合作，建成了非遗乡集一条街。截至目前，*村已经吸引了鱼化“泥叫叫”、秦腔脸谱、木兰摇关中粗布纺织、广陵派古琴以及古狮子收藏等6个非物质文化遗产项目。传统非遗项目的入驻、传统技艺的聚集，使得*村成为著名的“网红打卡”地，吸引了越来越多的游客前来“打卡”，先后举办数十次小型非遗交流会，接待20余次省、市及其他区县代表团观摩学习，“非遗乡集”的影响力越来越大。每至旅游旺季，许多游客入村游赏，体验吃、住、游、购、玩“一条龙”服务。与此同时，村容村貌不断提升，文化韵味愈来愈浓，村民收入逐渐增加，*人的日子也越来越红火。
*村：围绕发展乡村旅游，村集体不断加大招商引资力度，将村集体闲置的10间经营性用房打包整合出租，打造成网红民宿“拾间房”，仅房屋租金一项，便为村集体经济带来每年10万元收入。在“拾间房”民宿的示范带动下，石砭峪村民对发展餐饮民宿或居家养老这项乡村新业态积极性较大，陆续建成南山别苑、梵菁山房、涵香居等一批特色精品民宿、康养水疗和休闲茶室，累计盘活利用宅基地28处。
*村：充分利用南有五台旅游景区和弥陀古寺，北有关中民俗博物院的旅游人口资源优势，大力发展特色民宿、农家乐及休闲旅游文化产业，当前村集体通过盘活农户闲置宅基地和房屋18宗，扶持建成诺言云涧、诺言凤庭、伯居堂、山中何事、云水涧等特色民宿8家，农家乐4家，发展万林茶院、止一隈茶等陶艺、茶社新业态6家，旅游产业的逐渐兴起，使群众收入得到了较大的提高，村民获得感、幸福感、安全感显著提升，村集体经济也进一步壮大。
2.建立模式，全面复制推广。*区在农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点示范村建设的基础上，不断建立和完善农村闲置宅基地和住宅盘活利用机制，积极总结盘活利用样板村的成熟模式，在全区各街道进行普及推广，为全市农村闲置宅基地和住宅盘活利用提供了*经验。
精品民宿发展模式。*街道凭借秦岭北麓的生态资源、旅游名胜等自然资源和交通便利的区位优势，村集体通过流转村民闲置宅基地或住宅的方式，将村内农房资源统一集中后，发布招商信息引进民宿发展团队，采取“公司＋村集体＋农户”的运营模式，由专业民宿公司统一日常运营，建立“农户分配保本收益＋村集体年底浮动分红”的利益分配机制，实现三方共赢发展，不仅打造出了拾间房、大美林间、终南逸、九栖东篱、
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